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針對杭州友客事件的一點心得

瀏覽次數:657 編輯:lawyer01 發布于:2020/9/3    

         針對杭州友客事件的一點心得


     近期,杭州和寧波租房市場并不安寧,杭州友客及其在寧波的分公司相繼爆雷,一時間人去樓空,許多客戶一邊報警,一邊前往杭州友客總部討說法,接連一段時間,各地紛紛出現“爆雷”事件,大批包租公司要么已經跑路,要么在跑路的路上。

就此筆者梳理了一些可能涉及到的法律問題,并提出了一些建議,以期維護租客的合法權益。

(一)運營模式

     “托管式”租賃企業又稱包租公司。一般而言其運營模式是從房東處將房子收租到公司,繼而以更高的價格出租給租客,賺取中間差價,即“租金差”,而杭州友客的運營模式恰巧相反,通過“高收低租、長收短付”的手法,即包租公司以較高的租價取得房源,然后以較低的價格出租房屋來套取租客資金。

那么問題來了,這種“高收低租、長收短付”的運營模式合法嗎?目前,法律并沒有明令禁止這一運營模式。

(二)法律關系分析

     根據包租公司、房東、租客形成的法律關系的不同,大致可以分為兩種模式

     1.委托代理模式

如果房東和包租公司簽訂的是委托代理合同,那就意味著房東授權包租公司對房屋進行經營管理,此時包租公司就可以代表房東從事相應的民事法律行為,可以房東或者自己的名義與租客簽訂房租賃合同。

 2.租賃模式

如果房東和包租公司簽訂的是租賃合同,包租公司再與租客簽訂租賃合同,在改種模

模下房東和包租公司形成的是租賃關系,包租公司與租客形成的是轉租關系。在該種模式下形成了兩種轉租(1)、非法轉租;(2)合法轉租。如果包租公司未經過房東同意即將房屋進行轉租,此時是非法轉租,房東可以直接解除與包租公司的租賃合同,但是作為以租賃來收取差價的包租公司,一般情況下房東都會授予包租公司轉租的權利。在合法轉租的情況下,包租公司跑路,無法將租金交與房東,滿足合同中約定的解除條件后,房東依然可以與包租公司解除合同。

     (三)建議

在委托代理模式下,房東大概率無權要求租客搬離,也無權要求租客再次支付租金;若

是租賃模式,租客大概率無權繼續居住,但是可以行使滌除權,即向房東支付租金,此后再向包租公司索要支付的租金,因在此類事件中包租公司常常跑路導致租客多支付租金。通過以上的分析,筆者建議在簽訂合同前先了解具體情況,勿因貪小便宜而上當受騙,出事后先進行報警,后與房東進行協商。

    此為筆者的一點思索,有不妥之處望加以指正。



 
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